隨著限購(gòu)、限價(jià)和信貸緊縮,房地產(chǎn)信托成為不少開發(fā)商的“救命稻草”,但風(fēng)險(xiǎn)也逐步顯現(xiàn)。中金公司一份針對(duì)房地產(chǎn)信托專題分析報(bào)告顯示,2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元,總還款額約2500億元;2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元,總還款額約3100億元。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,針對(duì)單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目或低資質(zhì)開發(fā)商的信托產(chǎn)品可能率先出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn),但房地產(chǎn)信托多為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),兌付風(fēng)險(xiǎn)總體可控。
中金公司報(bào)告稱,從2012年開始將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰,第三季度到期規(guī)模約1000億元,其他季度到期規(guī)模350億至500億元。其中3月份是小高峰,到期規(guī)模約220億元;7月起至9月是到期大高峰,每月平均在300億元以上。
房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤銷售回款為基礎(chǔ),但在現(xiàn)有的限購(gòu)、限價(jià)和限貸等調(diào)控措施下,房地產(chǎn)商銷售回款速度放緩,難度增加。同時(shí),銀行借貸、資本市場(chǎng)融資等籌資渠道受阻。對(duì)于即將進(jìn)入集中兌付期的房地產(chǎn)信托而言,各種不利因素加劇了兌付風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此,北京大學(xué)房地產(chǎn)金融中心主任馮科對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在,但房地產(chǎn)信托在整個(gè)地產(chǎn)融資額度中占比不大,不會(huì)造成大范圍影響。
中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所所長(zhǎng)周小明也對(duì)記者表示,對(duì)于房地產(chǎn)信托,不排除個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),但只要房地產(chǎn)業(yè)不大起大落,總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
此外,房地產(chǎn)信托收益率走高反映出房地產(chǎn)商融資成本不斷加大。數(shù)據(jù)顯示,2011年房地產(chǎn)信托平均預(yù)期年收益率從1月的9.26%升至12月的10.52%,全年平均預(yù)期年收益率達(dá)10.08%。
用益信托研究員徐穎風(fēng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,房地產(chǎn)信托收益率節(jié)節(jié)走高,房地產(chǎn)商實(shí)際融資成本在15%以上。國(guó)泰君安研究報(bào)告稱,由于銀根不斷抽緊,資金成本高企,房地產(chǎn)信托資金成本也隨之不斷攀升。同時(shí),房地產(chǎn)調(diào)控政策緊鑼密鼓,開發(fā)商資金壓力陡增,房地產(chǎn)信托收益率也屢創(chuàng)新高,開發(fā)商的信托融資成本超過20%已成為常態(tài)。
對(duì)于不同資質(zhì)開發(fā)商的房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn),中金公司報(bào)告稱,一級(jí)資質(zhì)開發(fā)商多使用權(quán)益投資及貸款等方式的信托,等價(jià)于高息貸款,且自身項(xiàng)目多,融資渠道廣,資金可以周轉(zhuǎn)騰挪,兌付風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)有限;三級(jí)以下資質(zhì)開發(fā)商多為項(xiàng)目公司,信托介入較早,以股權(quán)融資為主,違約風(fēng)險(xiǎn)較高。
據(jù)了解,在房地產(chǎn)信托出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性兌付風(fēng)險(xiǎn)前,信托公司可通過延期、“發(fā)新補(bǔ)舊”等方式緩解資金壓力。而當(dāng)房地產(chǎn)商確實(shí)不能按時(shí)兌付時(shí),信托公司可通過以自有資金兜底、出讓給第三方、出售抵押資產(chǎn)等方式償還投資者。
一位信托公司高管對(duì)記者說,除變賣抵押資產(chǎn)外,延期、發(fā)新補(bǔ)舊和找第三方接盤只是說明信托產(chǎn)品存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),而不是真正的投資風(fēng)險(xiǎn)。從以前的經(jīng)驗(yàn)來看,全行業(yè)出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小,但個(gè)別規(guī)模猛增、風(fēng)險(xiǎn)防控差的信托公司可能最先出現(xiàn)償付風(fēng)險(xiǎn)。