2012年前三季度中國房企住宅銷售TOP50

2012年房地產市場風云詭譎、變幻莫測，持續的調控、經濟的不確定性、市場走勢的不明朗等多方面的因素，使得企業對未來市場走勢預期出現了較大的分歧。在這樣的形勢下，我們看到規模房企卻能積極抓住市場窗口期，在“淡季不淡”的三季度市場，通過調整推案策略、積極營銷、調整集團管控模式等策略從而實現主動增長。保利、中海、綠地等央企、國企更是爆發出擴張激情，銷售規模奮起直追，已大大縮小了與萬科、恒大這兩個市場領頭羊的差距。

　　資料來源：CRIC，中國房地產測評中心

　　數據說明：

　　1、企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業。

　　2、項目屬性：本榜單成交數據為商品房數據。同時，不考慮項目權益劃分問題。

　　3、數據來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數據。

　　4、時間跨度：此次榜單各項數據若不作特殊說明，其統計時間段均為2012年1月至2012年9月。

1、門檻：企業緊抓窗口期，金額面積入榜門檻雙雙上升

　　2012年三季度以來，由于經濟的不確定，政策調控預期多空交替上演，市場房價博弈轉向地價博弈，給6、7、8三月帶來一波向好行情，但受政策、經濟因素影響，整體市場趨勢仍不明朗，9-12月市場將再度進入震蕩期。而標桿房企則緊緊抓這個有利的“窗口期”去存化，從而使得今年前三季度標桿房企整體銷售表現優于去年同期。

　　體現在企業入榜門檻上，相較于2011年前三季度，今年金額與面積的入榜門檻均有較大幅度上揚，其中TOP10入榜企業銷售面積同比漲幅最大，從2011年的203萬平方米上升至276萬平方米，同比增長36%，金額入榜門檻也同比增長22%，達到300億元。

　　TOP20 企業面積入榜門檻為140萬平方米，略高于2011年前三季度的133萬平方米，金額方面，TOP20企業的入榜門檻為158億元，同比增長31%。　　

2、格局：各梯隊差距拉大，央企表現搶眼

房地產開發企業強者恒強的企競爭格局更趨明顯。超大型房企在復雜的市場環境中越戰越勇，逐漸甩開跟進的大中型房企，以本次榜單為例，500億以上的房企與300-500 億的房企金額均值差距達397億元。超大型房企的絕對優勢主要有賴于央企的強勢表現，擁有央企背景的房企競爭優勢凸顯，保利、中海、綠地等央企表現優異，前三季度銷售業績已與萬科、恒大相差無幾。

在銷售金額上，從梯隊分布來看，今年前三季度，第一梯隊的房企數量大幅增加，總數達到10個，比去年三季度多3個，第二梯隊數量減少一個，可以看出，隨著市場情況轉好，大型房企的競爭優勢逐漸顯現，市場把控力較強；從銷售均值來看，第一梯隊500億以上房企金額均值突破700億元，與2011年同期相比，增長了14%；從標桿企業表現來看，500億元以上房企依然是萬科、恒大、中海、保利與綠地。

在銷售面積上，梯隊分布出現明顯變化，與去年前三季度相比，今年前三季度，第一梯隊數量保持不變，第二梯隊數量增加了6個；從銷售均值來看，前兩個梯隊同比分別增長了14%與13%；從標桿企業表現來看，銷售面積突破400萬方的房企有6家，恒大再度位居榜首。

3、集中度：調控下行業分化加劇，企業集中度繼續提升

這一輪調控的長期化，促使行業內部分化加劇，大型龍頭企業逆市下持續增長，從而推動標桿房企市場份額的不斷提升。

數據顯示，2012年前三季度銷售金額全國TOP10企業市場份額達到14.06%，較2011年前三季度的12.58%增加了1.48個百分點； TOP20企業，2012年前三季度其市場份額為19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市場份額2.14個百分點。此外從近年來數據變化也可以發現，2010年三季度至今，TOP10與TOP20的市場份額在逐年增加，表明房企的集中度在逐漸增強。　　

銷售面積方面，相比于2011年三季度，2012年前三季度TOP10企業及TOP20企業市場份額分別增加1.49與2.3個百分點。結合銷售金額，房企在銷售面積上的表現進一步證實企業業績穩步提高，綜合實力加強。　　

4、標桿：保利、中海擴張迅猛，萬科、恒大地位不變

標桿企業中，保利、中海憑借其央企的優勢，第三季度的銷售業績呈現迅猛的增長勢頭。而萬科、恒大作為行業兩大領袖的地位仍然沒有更改。

保利今年前三季度的銷售額已經與去年全年銷售額基本持平，部分地方公司已提前完成全年目標。與其他以價跑量的企業不同的是，保利今年的平均銷售均價與去年同期沒有明顯下降，我們認為企業雄厚的資金實力、適當的產品結構以及對政策環境的準確把控等因素共同造就了保利引以為傲的銷售業績。

中海在8月份將企業全年銷售目標由800億港元提升至1000億港元，而前三季度中海已經完成新的銷售目標的九成，隨著“金九銀十”以及“雙節”的到來，中海超額完成新定的全年銷售目標已板上釘釘，極有可能成為“千億俱樂部”的又一成員。

萬科、恒大兩家的行業領先地位依舊沒有動搖，繼續領跑三季度房地產市場。萬科今年的表現較為穩定，5月以來連續四個月銷售破百億。值得關注的是，第三季度萬科在土地市場上表現較為突出，成為近期拿地的主力企業，可見萬科對今年銷售業績胸有成足，對于市場政策走向和推案節奏的控制游刃有余。

恒大對于形勢的把控同樣具備充分自信，年初主動減速、降低推案量，二季度抓市場時機加緊推貨，三季度則乘勝追擊、迎戰“金九銀十”，由于企業年初目標制定較為謹慎，恒大超額完成全年800億元的銷售目標應該沒有壓力。

5、焦點：世茂、龍湖逆市攀升，融創借勢發力

在行業背景持續緊縮的情況下，世茂、龍湖、融創等企業以其優異的業績表現成為了今年眾所關注的焦點。

其中，世茂房地產前三季度實現了同比63%的增長，在“價值服務年”戰略的推動下，世茂從城市能級布局深化、產品結構調整、營銷體系提升等方面強化企業核心實力，同時加大推案量、適當調整產品價格以觸動市場需求。龍湖今年回款率、利潤率、單城市產能、周轉速度四個方面在行業內無一不是名列前茅：92%的回款率高于行業80%的一般水平；上半年28.3%的凈利潤率也遠超過普通房企20%不到的平均水平；同時，單城市產能達到23億，上半年總資產周轉率為0.14次，表現均相當優異。我們認為，通過今年調整土儲結構和供貨節奏，龍湖的業績前景值得看好。

在逆市下，行業洗牌加劇，競爭之中也存在機遇，通過合作能夠、使企業獲得更快的發展，融創就是這方面的佼佼者。融創通過與綠城項目合營，從而借助綠城的品牌打入上海市場，不僅企業品牌價值進一步提升，銷售業績也出現了飛躍。今年前三季度，融創錄得金額同比增長四成左右，可以想見，融創全年的業績必將交出一份滿意的答卷。

6、潛力：佳兆業、新城穩步上升，路勁、旭輝成長翻倍

在潛力企業中，新城控股、佳兆業、路勁、旭輝等企業逆流而上，銷售業績持續增長。此外，在弱市的環境下，這些企業在經營策略方面也適時根據市場形勢謀求轉變。

新城控股前三季度銷售額達到115億元，同比增長53%。企業在深耕長三角的同時，先后進入了長沙和武漢等中部區域，積極拓展了版圖，為進一步做大做強打下了基礎。佳兆業則在“快速周轉、搶占剛需和城市更新的雙軌制戰略”下，前三季度銷售額達107億元，較去年同期繼續增長。下半年，佳兆業將在深圳區域推出四大項目，在繼續保持三四線城市項目快速周轉的同時，兼顧了企業對利潤的訴求。隨著這些項目的入市，佳兆業全年的業績更值得我們期待。

此外，路勁基建、旭輝集團今年前三季度銷售表現優異，同比增長超過100%。路勁基建銷售金額同比增長117%，公司采用“分散地域及業務模式”已完成在華東、華北、華南、華中的布局。整體銷售穩中有升，其中路勁嶼東城和雋御鳳凰城二期等項目受到購房者的青睞。旭輝集團則一直堅持以客戶為導向，在今年調控持續下，加大剛需產品的比重來滿足當前的市場需求，并以高周轉、輕資產發展所需的地塊。今年北京旭輝御府項目銷售異常火爆，在開盤初始就多次創造了市場傳奇，為旭輝集團的銷售添上華麗一筆。另外，在目前的市場環境下，旭輝集團堅守為客戶創造價值的經營理念，堅持走高品質產品路線，品牌價值得到提升，獲得了客戶的一致認可。